1.평균적으로 imf 때 회복하기 까지 3년반이 걸렸다.
글로벌 금융 위기 때는 7년반이 걸렸다.
지금은 아직 금융위기는 안터졌으나, 가계부채가 심각하고 기업도 imf 수준으로 경기가 안좋아서
만약 금융위기가 터지지 않는다 해도, 4년정도는
경제가 안좋을 것이다.
2.언제쯤 반등이 있을지, 반등이 온다면 요인은 무엇일까?
-반등이 오더라도 기술적 반등이 올건데, 약하게 그칠것이다.
본인은 3번째 금융위기를 겪었는데, 지금은 상황이 완전히 다르다.
반등에 대해 사람들이 자꾸 떠드는데, 전세계 사람들이 다 침체라고 말하는데
반등이나 상승을 외치는 것이 아니라 본인들의 자산관리를 잘 해야한다.
3.어떤분은 하락장인지 봐야한다고, 조정 중이라고 하는데,
-왜 이렇게 말하는지 모르겠다. 나와서 얘기를 해야한다고 생각한다. 도대체 어떠한 논리와 근거로 말하는지 모르겠음.
4.경제가 6~8년 하락 가능성이 있다.
중국의 위기가 터지면 8년이상도 봐야 한다.
5.하락의 시작은 어떻게 알아차리나요
-지표와 심리로 알 수 있다. 집값이 오른다 오른다 주변에서 얘기를 듣고
언론을 보면, 나도 사야겠다는 군중심리가 생기는데, 지금이라도 사야 한다는 생각을 한다.
집값은 항상 올라왔다고 말이다. 그런데 꼭지점이 있으면 하락이 온다. 시장은 항상 균형점을 찾아간다. 갭투자 해서 돈을 많이 벌었단 사람의 말수가 줄었을 때
또는 거래량을 보면 된다.
기본적으로 부동산 하락을 알 수 있는 포인트는
1) 전세가 2)미분양 3)거래량
개인적으로 세번째를 제일 중요하게 본다.
전세가가 내려가거나 미분양이 늘어들거나 거래량이 감소하거나.
세가지가 동시에 나타나는 시기가 오면, 무조건 하락인걸로 알고 있다
거의 부동산 30년 동안 있었는데 이게 거의 100% 맞았다.
이번에는, 거래량이 감소한다는걸 저나 다른 유튜버들은 많이 말했다. 언론은 아직 언급을 안함.
보도에 안나오더라도, 스스로 미분양 통계, 거래량을 볼 수 있으니 확인하여야 한다.
국토부를 들어가면 미분양 통계를 내주니 그곳에서 확인할 것.
거래량은 서울 부동산 정보광장
경기도 경기도 부동산 포털에 들어가면 거래량을 확인할 수 있음.
6.하락장이 지속되면 타격을 많이 입는 곳은?
-호재들로 인해 폭등했던 지역.
-gtx 호재로 폭등했던 곳.
-gtx 10년 걸리는데, 개통이 됐다고 쳐도,
아마 그 때는 시장가가 반영이 된거라 그때되면 상승이 더 될거라 보기 어렵다.
-개발호재로 폭등한 곳.
-인천,수원,동탄, 부산 진구 등....
앱중에 수요입주량을 체크하는 앱이 있다. 수요입주 검색하면, 여러분이 사시는 지역의 입주량을 볼 수 있다.
거기에 매물이 많으면, 앞으로 더 떨어질 거라는 것이다.
7.언제쯤 투자하기 좋을까요
-장기적으로 세계 트렌드는, 현재 화폐경제로서 신용이 뒷받침 되야 경제가 유지되는 시스템이다.
투자하기 좋은 시기는 금리와 환율을 정확하게 공부하라.
금리가 내려가면 주택을 살 수 있는 이자부담이 낮게 됨.
금리가 올라가면, 수요가 줄음.
금리가 올라갈 기미가 보이면 부동산 투자를 멈춰야함.
8.부동산은 입지가 제일 중요하지만 정부의 정책도 중요하다.
강남이 집값이 오른 이유는, 강남에 용적률을 높이고 테헤란로를 놓고 상업시설을 놓고
코엑스를 건설한 것들에는 국가의 계산이 들어간 것이다
입지라는 개념은 도로,교통과 연결된다. 하이퍼루프는 상용화되려면 20년 걸림.
만약 허허발판인데, 정부에서 신속한 교통을 지은다고 하면, 입지가 좋아지는 거다.
그러면 투자성을 높이려면, 이미 알려진 정보로는 초과수익을 얻을 수 없다.
서울은 이제 투자로 아무나 접근할 수 있는 곳이 아니다.
교통계획을 참고를 많이 하면 투자하는데 도움이 됨.
철도공사나 도로계획, 5차국토종합계획, 앞으로 도로를 어떻게 낼지, 철도를 어떻게 낼지 잘 보면 됨
9.영끌족에게 드릴 수 있는 조언
-이자 오르는걸 3년을 버틸 수 있는지 생각해봐야 함.
여기서 사채를 쓰면 10프로 이상이다. 그거를 넘으면 구렁텅이로 감.
안정적으로 3년 버틸 수 있다고 판단하면 버티는거임.
그게 아니면 심각하게 생각해봐야 함. 손절해야 하면 손절해야 함.
11.금리인상이 부동산에 미치는 영향
-대출을 받을 때 레버리지가 많으면, 이자율이 2억인데 1프로면 한달 20만원
만약 그게 6프로가 되면 이자 부담이 많아짐.
금리가 올라가면 부동산이 내려간다는 신호임.
12.가계부채가 심해지면 경기가 안좋아진다는 말이 있는데..
-맞다.
미국 일본은 140%대였음.
현재 우리 버블수치는 170%임
가계부채가 심해졌다는건 경매물건이 많아졌단 말이고
시장이 어려움을 극복하면 시간이 흐르면서 가계부채가 줄고 주택가격이 내리면 어느 균형점이 생김. 그때부터 시장이 좋아질 것
13.실거주가 더 위험하다는 말이 있음
-전혀 위험하지 않다. 투자의 개념으로 접근한게 아니기 때문이다. 어짜피 장기적으로 20~30년보면 부동산은 오르기 때문이다. 자기자본이 많은 분들이 실거주목적으로 부동산 산건
거주의 안정성, 출퇴근 교통비를 줄인다는 이득이 있기 때문이다.
그치만 현재 무주택자로서 실거주목적으로 부동산 사는건 바람직하지는 않은 것.
전세나 월세를 택하는게 당연한 것.
14.반등이 좀 있겠으나, 미국의 금리 인상이 12월 마지막 회의 때 할거고
내년에 두번에 세번은 금리를 올릴 거 같음..
부동산 비롯해서 자산가치 하락을 유발하는건 수차례 증명된거기 때문에 반등은 해도 미약할 것이다. 다시 대세장을 뒤집는건 역부족.
집을 팔아야 하는 사람들 입장으로선, 반등 때 파는게 좋을 것.
15.현재 아파트보다는 빌라를 실거주로 사는게 낫다.
빌라- 관리비를 안낸다. 보안은 아파트보다 약함.
아파트를 살면, 거기에 따른 부대비용이 추가 됨.
안정적으로 가다가, 부담가능한 레버레지를 활용해서 아파트로 넘어가는게 좋을 것.
16.투자라고 하는 것은 절대 타인에게 피해를 안준다.
투기는 남에게 피해를 주는 것.
투자 투기는 구별이 된다.
투기꾼들은 남을 생각 안한다.
투자는 남을 생각할 수 밖에 없음.
17.경제적으로 어렵고 막막한 사람들에게 하는 조언
내가 살아있어야 뭘 할 수 있다는 것.
항상 안좋은 생각이 들 때, 빈수레 공수거를 생각해야 함.
살아있으면 분명히 기회가 온다. 노력은 결국 배신하지 않음.
잠시 투자에서 잘못했을지라도, 정부에도 다양한 제대로 있기에 활용하길.
몸이 살아있으면 다 극복할 수 있는 것
출처 : https://www.youtube.com/watch?v=6SDAs2LkuOU